Masz kredyt hipoteczny? Spłać go szybciej!

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie, które bierze się na wiele lat. Najczęściej w Polsce umowa kredytowa zawierana jest na 25-30 lat. Nie oznacza to jednak, że właśnie tyle ma potrwać spłacanie kredytu. Coraz wyraźniejszy jest trend, obecny już od lat na Zachodzie, gdzie przeciętny okres żywotności kredytu pod zakup nieruchomości wynosi 7 lat.

Nowa ustawa wychodzi naprzeciw chętnym do spłaty kredytu

Od lipca 2017 roku zacznie obowiązywać nowa ustawa o kredytach i pośrednikach kredytowych. Reguluje ona bardzo dokładnie sposób wcześniejszej spłaty kredytu. Do tej pory banki miały w tym zakresie pewną dowolność – prowizję od spłaty mogły pobierać nawet przez cały czas umowy. Od lata szybsza spłata i nadpłata będzie płatna jedynie przez pierwsze 36 miesięcy trwania umowy.

Bank, na wniosek kredytobiorcy, będzie zobowiązany do przedstawienia warunków wcześniej spłaty. Łatwiej będzie także można pozbyć się kredytu w przypadku problemów z płynnością – właściciel, w porozumieniu z bankiem, będzie mógł wystawić nieruchomość na sprzedaż, pomijając uciążliwą teraz ścieżkę biurokratyczną.

Całkowita, wcześniejsza spłata kredytu – co możemy zyskać?

W czasie spłaty kredytu może się okazać, że w naszym budżecie domowym pojawia się naprawdę duża kwota pieniędzy. Innym scenariuszem jest regularne oszczędzanie, np. w funduszu inwestycyjnym lub na obligacjach firmowych. Czy warto przeznaczyć takie pieniądze na uwolnienie się od comiesięcznej raty na rzecz banku? Odpowiedź brzmi: to zależy. Należy dokładnie przeliczyć koszty.

Szybsze zwrócenie pieniędzy bankowi pozwala na zmniejszenie ilości odsetek. Bank jest także zobowiązany do zwrócenia odpowiedniego ułamka prowizji i kosztów ubezpieczenia za okres, o który skróci się umowa. W zależności od warunków umowy kredytowej – może to oznaczać zmniejszenie całkowitego kosztu kredytu nawet o kilkadziesiąt procent. Przy kwotach sześciocyfrowych jest to naprawdę spora oszczędność.

Kiedy szybsza spłata się nie opłaca? W okresie, kiedy musimy za nią zapłacić dodatkową opłatę rekompensacyjną. Lepiej poczekać wymagany przez bank okres, a posiadane pieniądze zainwestować. Może się także okazać, że posiadane przez nas środki, ulokowane w danej inwestycji, są w stanie wypracować więcej, niż zaoszczędzilibyśmy kosztów. Przykładowo: zamiast sprzedawać odziedziczone mieszkanie i spłacić kredyt, bardziej opłacalne może być jego wynajęcie. Pieniądze z czynszu możemy przeznaczyć na spłatę raty, a wolne środki w budżecie: oszczędzać pod nadpłatę kredytu albo inny cel.

Nadpłaty kredytu – czy się opłacają?

Oprócz jednorazowej spłaty można także, mniej lub bardziej regularnie, nadpłacać kredyt hipoteczny. W tym przypadku warunki banków są bardziej zróżnicowane – niektóre pozwalają na nadpłatę do określonej wysokości za darmo, inne nie pobierają opłat wcale. Czy nadpłacając kredyt można zyskać?

Obecnie stopy procentowe są na poziomie poniżej 2%. Oznacza to, że miesięczne raty, w porównaniu to tych sprzed dwóch, trzech lat, znacznie zmalały. Zaoszczędzone w ten sposób środki warto:

- albo przeznaczyć na okres podwyżek,

- albo przeznaczyć na nadpłatę kredytu.

Nadpłacając kredyt hipoteczny mamy do wyboru dwa scenariusze: skrócenie okresu kredytowania lub obniżenie raty miesięcznej. To drugie rozwiązanie jest zwykle mniej atrakcyjne. Przeanalizujmy więc tylko pierwszą ścieżkę. Załóżmy, że w budżecie domowym pojawiła się wolna kwota o wysokości 10 000 złotych.

Kredyt został wzięty kilka lat temu, bank nie pobiera żadnych dodatkowych opłat od nadpłaty. Pozostała do spłaty kwota wynosi 150 000 złotych(plus odsetki), przeciętna, miesięczna rata to 1 000 złotych. Wpłacimy więc kwotę równą 10 miesięcznym ratom. W ostatecznym rozrachunku jednak okaże się, że po ponownym przeliczeniu kosztu kredytu okres kredytowania może się nam skrócić od 15 do 27 miesięcy (kwestia ta zależy od indywidualnych warunków umowy kredytowej). Oznacza to więc, że jedną wpłatą możemy zyskać nawet o dwa lata krótszą umowę.

Jeśli będziemy dokonywać takich wpłat regularnie, może się okazać, że kredyt hipoteczny spłacimy nie w 30 lat, a 15 lub 10. Dodatkowo, podobnie, jak przy całkowitej spłacie, bank musi zmniejszyć nam kwotę odsetek, prowizji oraz dodatkowego ubezpieczenia. Tu jednak czai się pułapka, o której warto pamiętać przy mniejszych kwotach – bank, przygotowując nam nową symulację spłaty kredytu, pobiera zwykle opłatę. Wynosi ona od 100 do 300 złotych. Lepiej więc dokonywać jednorazowych, wyższych wpłat niż kilka mniejszych.

Uwolnienie się od kredytu hipotecznego – warto je zaplanować

Szybsza spłata kredytu hipotecznego praktycznie zawsze jest dobrym rozwiązaniem. Nie warto jednak zostawiać tego przypadkowi, a dokładnie planować swój budżet. Więcej wartościowych porad na ten temat znajdziesz na portalu Hipoteki.net - kredyt hipoteczny. Zapraszamy do naszej bazy wiedzy.

Materiał partnera zewnętrznego